北區找房推薦  北區買屋 / 北區買房 - 台南火車站全整新收租商辦及套雅房B003 永康找房推薦

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1338 萬
參考單價：19.93 萬/坪
地址：台南市北區成功路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：67.14 坪 (不含車位面積)
主建物面積：54.07 坪
附屬建物面積：5.77 坪
共同使用：7.3 坪
土地面積：6.92 坪
樓別/樓高： 12樓 / 12樓
屋齡：44 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 辦公
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：3052 元/月
鄰近學校：公園國小、延平國中
鄰近公園：台南公園
生活機能：鴨母寮市場
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地標級地段：鄰近台南火車站及轉運站，交通極為便利，生活機能成熟（鴨母寮市場、台南公園）。 2. 收益穩定：目前為全盤出租狀態（商辦加套雅房），能提供持續的現金流。 3. 裝潢新穎：標註為全整新，居住環境相對舒適，且具備 12 樓通達能力（假設已裝電梯）。 4. 價格合理：參考單價約 19.93 萬/坪，在火車站商圈屬可接受範圍。
劣勢	1. 屋齡偏老：屋齡達 44 年，雖有整新，但仍需考慮潛在結構問題或未來大修需求。 2. 樓層因素：位於頂樓（12/12 樓），夏季可能較熱且長期居住需留意水漏風險。 3. 產權類型：屬於住商用（住辦），貸款成數、稅率及融資條件通常不如純住宅優渥。 4. 無車位配套：總坪數不包含車位，對於有停車需求的買家會造成不便或需額外負擔。
機會	1. 投資回報：適合尋找高租金收益的投資者，尤其近火車站區域租賃需求穩定。 2. 自用兼收租：格局為 4 房，若部分隔間可調整，具備自住並保留收租空間的彈性。 3. 商圈發展：鄰近古蹟區與轉運站，長期來看仍有維持房價韌性的潛力。
威脅	1. 老屋維護成本：40 年老屋未來可能需提列大量修繕費，影響投資報酬率。 2. 市場波動風險：若景氣下滑或租賃需求改變，空窗期可能降低收益穩定性。 3. 貸款限制：銀行對於非純住宅物件的放貸審核嚴格，可能影響購屋預算規劃。

物件評論

此物件適合以「投資收租」為主要目的的買家。其最大亮點在於絕佳的地點與穩定的現行租金收益，鄰近轉運站與古蹟商圈的地理優勢能保障長期租戶需求。然而，44 年的屋齡與頂樓位置是必須謹慎評估的風險點，特別是對於資金需配合老屋貸款審核或對居住安全要求極高的買家而言，建議在簽約前委託專業技師進行結構檢測，並確認大樓是否有提撥足夠的公設基金作為未來修繕之需。若您尋求的是短期租金回報且能接受住宅兼商辦的融資條件限制，這是一筆值得深入議價的機會；但若以自住為優先考慮，則因屋齡與無車位等因素，建議多比較周邊新成屋或次新案。